住宅ローンを組むのであれば、少しでも低い金利で無理のない返済金額を設定したいところです。
住宅ローンを賢く組み、人生設計を無理の無いものにするために考えたいのが金利タイプです。
金利タイプの選択を誤れば、住宅ローンの返済計画に支障をきたしかねません。
金利タイプは大きくわけて、変動金利と固定金利に分かれます。
どっちがお得なんでしょうか？
こんな疑問を持つ方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、それぞれの特徴と実際どちらを選ぶべきかについて説明します。
変動と固定それぞれの特徴
住宅ローンは大きく分けて、変動金利と固定金利があります。
変動金利は6か月ごとに金利が変更されます。
固定金利は金融情勢に関わらず、常に金利が一定の商品です。
そもそも金利とは、金融機関からお金を借りる際に発生する利息です。
金利が上がれば、もちろん返済額も増えるので、十分な検討が必要です。
変動金利は最悪の場合を想定する
金利の低い変動金利は、お得に感じる反面、金利上昇のリスクがあります。
従って、変動金利で借りる場合は、最悪の場合を想定して無理なく返済計画を立てる必要があります。
変動金利を選択する方は、金利上昇の兆しが捉えられる必要があります。
素早く条件変更や借り換えができる人のみが恩恵を受けられるでしょう。
固定金利も変動する
始めは変動金利を選び、金利上昇時に固定金利へ借り換えを検討する方法もあります。
しかし、その時の固定金利は、現在よりも予想以上の高さになる可能性が高いです。
固定金利は契約時の金利で固定されているだけです。
金利自体は毎月変動しているので、変動金利の上昇で借り換えを検討している頃にはもう遅いという結果になりかねません。
民間住宅ローン利用者の実態調査によると
調査結果としては、以下の通りです。
- 2018年度調査：変動金利57.0％ 全期間固定金利17.7％
- 2020年度調査：変動金利60.3％ 全期間固定金利14.4％
住宅金融支援機構の「民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、現状では変動金利を選択する人が増えていることがわかります。
一方、全期間固定金利は減少しています。
ちなみに、固定期間選択型もわずかに減少しています。
2016年以降、すべての固定期間選択型が金利の上下降を繰り返す中、変動金利は低金利のまま推移しています。
一部の金融機関ではさらに金利引き下げが行われているため、現状では変動金利を選択する利用者が増加するのも当然なのかもしれません。
金利の比較だけであれば、変動金利優勢は今後しばらくは変わらないかもしれません。
今後の金利予測は？
2020年以降の金利は上がるのか、下がるのか？
新型コロナウイルスの影響により、金利は低下を続けています。
一方、国内金融機関の業績は年々悪化を続けています。
マイナス金利による、収益減少は免れません。
各経済研究所の予測によると、長期金利に対する見方に大きな変化が生じています。
大和総研やニッセイ基礎研究所、三菱UFJリサーチ＆コンサルティングが、これから10年の間に金利は１％程度上昇すると予測しています。
現状では、変動金利の人気がありますが、中長期的には全期間固定型に期待できそうです。
変動金利と固定金利はどちらが良いか
では、実際に変動金利と固定金利のどちらを選ぶべきか？
具体的にシミュレーションして考えていきましょう。
お得に感じる変動金利を選びたくなりますが、まずは固定金利の住宅ローンから検討しましょう。
まずは固定金利のシュミレーション
２つのシミュレーションがありますが、最初はクイックシミュレーションをします。
新規借入れを検討の方：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】 (flat35.com)
クイックシミュレーションの【毎月の返済金額から借入可能額を調べる】から計算してください。
- 注意点
- 毎月の返済額は現在の家賃と同等かそれ以下にすることです。
- 加えて収支ベースで検討してみましょう。
そして、次に同ページにある【資金計画シミュレーション】を試算します。
資金計画シミュレーション – 住宅金融支援機構 (jhf.go.jp)
クイックシミュレーターで計算された「借り入れ可能額」を資産計画シミュレーションに入力することで、総返済額が試算されます。
この試算結果が最も安全な借り方をした時の総返済額になります。
変動金利も検討してみる
変動金利の借り入れの場合は、どのようなシミュレーションが必要でしょうか？
答えは、今後金利が上昇することを想定して試算することです。
金利の上昇見込みはどのくらいかというと、個人的には2～4％程度と考えています。
理由は、過去20年間の変動金利における標準偏差は1.95％であるためです。
4％は言い過ぎにしても、±1.95％で推移することを前提に考えれば、金利上昇を想定したヂミュレーションは必須です。
変動金利における金利上昇想定のシミュレーションは以下のページで可能です。
返済プラン比較シミュレーション – 住宅金融支援機構 (jhf.go.jp)
試算条件から、具体的にどれほどのリスクがあるか計算してみましょう。
- 借入金額：3,000万円 借入期間：35年 金利タイプ：変動
- プラン1：当初10年間金利0.6％ 以降25年間も0.6％
- プラン2：当初10年間金利0.6％ 以降25年間は2.0％
実際に算出した結果は以下の通りです。
- プラン1：総返済額33,267,429円 利息割合9.9％
- プラン2：総返済額39,554,055円 利息割合24.2％
2つのプランを比較すると、およそ600万円程度の差があることが分かります。
変動金利を選ぶ場合、グラフの様に変動する利息負担に耐えられるかどうかを、考慮しておくべきです。
結局どちらがおすすめか
今後の金利予想や、シミュレーションによる変動金利上昇リスクを考えると、個人的には固定金利をおすすめしたいです。
上昇リスク以外にも、総支払額が固定されていることでマイホーム購入後の資金計画が立てやすいのも利点です。
それでも、一昔前に比べ、金利はかなり低くなっています。
ひとまず変動金利で借り入れし、金利動向を確認しながら乗り換えを検討しても良いかもしれません。
理想の住宅ローンを見つけるには
現在、住宅ローンを取り扱う金融機関は1500社以上あります。
商品でいうと、4万種類以上になります。
この中で魅力的な商品と出会うには、金利情報サイトが欠かせません。
おすすめサイトは【住宅金融普及協会ホームページの住宅金利情報】
住宅ローン商品が最も多く紹介されているのが嬉しいです。
なお、金利情報以外にも、融資事務手数料がいくらかなど、諸費用についても見ておきましょう。
金利が低い商品を選ぶのでは無く、総支払額が低い商品を選びましょう。
住宅ローンにネットバンクという選択肢
近年、ネットバンクの利用が増えています。
ネットバンクの魅力は、なんといっても低金利の住宅ローンが多い点です。
ネットバンクは、実店舗を持たないため、運用コストの削減により住宅ローンにおける手数料などの諸費用が安く抑えられています。
デメリットとしては、預金通帳が発行されないことや、一部のクレジットカードに対応していないことが挙げられます。
また、利用中の金融機関が破綻しても、他の金融機関に営業譲渡されることや吸収合併されるのがほとんどです。
そのため、借入残高の一括返済を求められることはありません。
デメリットを踏まえても、オンライン手続きに抵抗が無い場合、ネットバンクも魅力的な選択肢と言えます。
まずは住宅ローンの一括見積り
関係省庁、提携している金融機関から認められた信頼のサービス！
複数の金融機関に一度で住宅ローンの審査申込が出来るサイトです。
サービス開始にあたり、住宅ローンなどの金融商品を管轄する省庁に対し、
綿密な確認が行われているのがポイントです。
おわりに
住宅ローンは、借りたら終わりではありません。
変動金利と固定金利どちらを選択しても、メンテナンスは欠かせません。
ここでいうメンテナンスとは、繰り上げ返済や条件変更、借り換えなどです。
- 金利が下がった瞬間を見逃さない
- 金利何％で借り換えるか
- 借り換えるとしたらどの商品を選ぶか
以上についても考えておきましょう。
本記事の内容は以上になります。
最後までご覧頂き、ありがとうございました。
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